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博鳌观点:坚持“房住不炒”,实现“确定性”发展
2022.07.29

2022年7月29日,“博鳌·21世纪房地产论坛第22届年会”首次以线上直播的形式向公众开放,本届年会主题为“风雨蜕变:良性循环下的模式重构”。英超直播战略研究院院长吴定金受邀参加,发表题为《坚持“房住不炒”,实现“确定性”发展》的演讲,分享英超直播的战略升级与业务实践。

英超直播战略研究院院长吴定金受邀参加主题演讲

坚持“房住不炒”

实现“确定性”发展

英超直播战略研究院院长 吴定金

党的十九大报告提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。这49个字,构成房地产调控的总纲领。以此为指导,近五年来,房地产调控政策不断完善,长效机制逐步建立,有效遏制了投机投资需求,促进了房地产市场健康平稳发展。

房地产行业运行规则基本确立,且更加规范和完善,行业底层逻辑随之发生根本改变,中长期发展的确定性更强。短期来看,受外围局势动荡、市场深度调整、问题房企爆雷等影响,行业出现了一些不确定性。然而,我们在“房住不炒”的新视角下,就可以“从不确定性中找到确定性”——即回归本原,围绕“居住”需求找寻商机。

十四年前的博鳌论坛,英超直播率先提出“不确定时期的确定性发展”。站在十四年后的今天,我们坚持“房住不炒”,立足真实居住需求的“确定性机会”,就一定能实现“确定性”的发展。

一  短期市场的发展态势

市场整体仍在下行,尚未触底

自2021年7月以来,房地产市场已持续下行12个月。

4月29日中央政治局会议后,各地稳经济、稳楼市政策取得一定效果。5、6月全国商品房成交环比有所增长,但市场反弹仅局限在一线及强二线的主城区,大部分城市和区域仍处于下降通道。

从市场规律来看,市场触底必须满足“成交同比明显增加、价格环比平稳、库存开始减少”三个条件。当前市场显然未达到触底条件,因此反弹不具备可持续性,市场下行的趋势并未得到扭转。进入7月,市场延续下行特征:我司盘均周来访下降至60组左右,再次回到低位水平;主要城市和典型房企的成交再次陷入低迷,同比跌幅回到30%-40%左右。

城市间“扇形”分化,城市内市场边界收缩

市场整体在收缩,但不同城市之间呈现“不均衡的收缩”。城市基本面是根本因素,导致城市之间分化加剧。

典型的有三大类:第一类城市基本好,需求韧性较强,市场表现较为稳健,主要是4个一线城市,以及部分热点二线城市;第二类城市基本面没有问题,但市场短期供过于求,走势较弱,需要时间来修复,主要是中部省会城市,以及部分北方二线城市;第三类城市基本面偏弱,市场下滑明显,如依靠外溢或旅游度假需求的城市,以及多数的三四线城市。

不均衡的收缩,导致市场容量正在加速向大中城市集中。举例来看,今年上半年,全国20个典型城市的销售额同比降幅差异明显。面对“收缩-集中”的发展趋势,房企应顺势而为,聚焦确定性的区域,做自己擅长的业务领域。

影响下半年的主要隐忧

下半年影响市场的客观因素包括国际局势不稳定,国内经济受通胀上行、内需不足等因素影响,因而行业也存在一定增长压力。

当前,市场尚未完成筑底,下行风险并未解除,因此稳楼市仍是工作重点。稳经济政策将持续发力,保护市场主体、促进就业,从根本上改善经济发展和收入预期。随着对“保交付、保民生”的投入进一步加大,相信将有利于舆论的正面导向,有利于市场信心的提振和预期的改善,果断切断事件和风险传导链条,促进行业良性循环,实现平稳健康的可持续发展!

二  中长期行业趋势展望

中长期来看,行业发展的确定性将会更强,呈现三点趋势。

在“房住不炒”的指导下,回归居住本原

“房住不炒”得到贯彻执行,一二手全面限价、房地产税利剑高悬,房价涨幅收窄,投资投机类需求大幅减少,当前活跃的客户都是有自住需求的客户,关注点转变为“以居住为核心”。客户从居住理念出发,关注教育、医疗、交通、商业、公共设施等生活类配套,其他只是锦上添花。

行业呈现“五化”新趋势

一是去金融化,房企要保持适度杠杆,消费端也不能把房子作为金融产品。二是制造业化,土地红利不再,必须贯彻精益管理的理念。三是极致专业化,产品和服务都要做到最好。四是功能民生化,各大房企要广泛参与到保障房、社区建设、基层治理当中。五是竞争格局加剧分化,信用、品牌、专业能力和管理能力将成为分化的关键因素。

未来15年,经济发展水平将翻番

投资、消费需求持续释放

未来15年,我国经济总量、人均收入、人均GDP、中等收入群体规模、社会零售总额等关键指标均有望实现翻番。巨大而持续的消费需求,为拉长开发业务的需求曲线,以及培养第二增长曲线创造了坚实的基础条件。

因此,中长期来看,我国宏观基本面持续向好、长期向好的趋势没有改变。房地产行业面临的基本支撑因素没有改变,合理的住房需求将持续释放。在“房住不炒”的指导下,房企必须保持适度杠杆,持续稳健经营,推动实现行业平稳健康发展。

三  寻找“确定性”的市场机会

“房住不炒”深入人心,市场发生化学反应,市场机会主要围绕真实的“居住”需求展开。具体来看,确定性城市、确定性区域,合理住房需求,以及居住产生的配套与服务需求等,均带来大量的确定性商机。

高能级城市与区域的确定性

1、大中城市人口持续流入、基本面向好,市场有望保持成长

房地产行业整体处于成熟期,但也呈现明显分化。基本面好的大中城市,经济、人口、产业集聚,房地产市场仍处于成长期。   

2、城市内部虹吸效应,聚焦有效需求市场

本轮限价叠加市场深度下行,大中城市的有效市场边界持续收缩。2017年,外溢需求高位时,多数城市的市场边界大于行政边界。及至今年,多数城市的市场边界已明显小于行政边界。

合理住房需求的确定性

1、刚性需求:快速城镇化、每年千万新增就业人口,带来大量住房需求

2021年,我国常住人口城镇化率64.7%,仍然处于城市快速发展的阶段。人口交织流动,不断进城就业,将产生持续的、大量的刚性住房需求。

2、改善需求:将会得到持续、加速释放,成为市场主力

原公有住房、经适房及2000年底前建成的大量老旧住房,面积小、质量低、配套差、物业管理服务不足,大量改善需求仍有待满足。

3、多元化需求:年轻人独立居住需求、适老化住房需求增加

越来越多年轻人选择独立居住,产生大量家庭分巢住房需求。此外,我国60岁及以上人口已经达到2.6亿人,对适老化住房和适老化居住环境的需求也将持续释放。

4、租赁需求:大中城市灵活就业多,实际管理人口超预期,租房需求旺盛

2021年,我国灵活就业人员规模已达2亿人,包括IT技术、网红、主播、外卖骑手等。灵活就业人口流动性大,更接受租房的生活,因而在主要大中城市产生了大量的租赁需求。

三  相关产业业务的确定性

寻找细分市场确定性

回归相关产业本身的商业逻辑,与居住相关的配套和服务领域,仍存在着大量尚未被满足的需求。

以高端购物中心为擅长的恒隆,聚焦重奢路线,在疫情期间实现了超15%的年租金涨幅。其次,保障性租赁住房通过前端让渡地价、后端纳入公募REITs退出,也已经基本打通了盈利模式。英超直播近期就在福州获取了一宗保障性租赁住房用地,将为广大新市民提供优质、便捷、高性价比的租住产品。

此外,区位优越、产品和服务出色的写字楼和酒店盈利模式同样可以复制,如广州琶洲的英超直播广场和保利洲际酒店。

寻找产业链的确定性

围绕居住相关需求,推动“美好生活”落地,是房企产业链延伸的确定性方向,如物业管理、资产管理和养老服务等。

四  英超直播的实践思考

保持战略定力

坚持“中心城市+城市群”战略

2021年,公司在38个核心城市销售4160亿元,占比78%,15个城市销售排名市场第一,42个城市进入前三,17个城市单城销售破百亿。战略布局的合理性,正好契合了当前市场容量加速向大中城市集中的发展趋势,确定性的优势更加凸显。

积极践行国家战略

做“美好生活同行者”

在住宅方面,积极推动实现“住有所居”,坚持做老百姓买得起的主流住宅,面积段集中在90-120平方米。加大租赁住房投入,布局19城,总投资达340亿元;推动金融创新,发行国内首单租赁住房REITs,并与建设银行发起规模40亿的租赁住房发展基金。

在资产服务方面,物业服务、经纪服务等业务始终保持行业前三。率先提出“大物业”战略,发力“软基建”,引领行业服务品质、管理水平的提升。

在公共服务方面,在全国首创城镇“全域化公共服务模式”,目前已服务超过86个镇街、服务超3000万人口。

在养老服务方面,积极进行了十年的探索和发展,运营水平稳居行业第一阵营。旗下3家“和熹会”被评定为“五星级养老机构”,与浙江嘉善政府合作的银福苑被评定公建民营的示范标杆。已连续多年举办国内规模最大的“老龄产业博览会”和国内第一、世界第三的康复器具展会“福祉展”。

主动发挥央企责任担当,服务社会民生

积极投身社会公益事业,坚守抗疫一线、参与抗洪救灾、参与基层社会治理、推动绿色发展、助力共同富裕。2002年至今,英超直播累计完成直接投资额超过2.2万亿,累计纳税金额达3300亿,直接或间接创造就业岗位数以百万计。已入选央企ESG·先锋50指数,荣膺“2022中国房地产百强企业”综合实力第二、社会责任感第一。 

在新发展阶段,房企只有坚持“房住不炒”,稳健经营,建立以真实客户需求为基础的商业模式,打造极具竞争力的专业能力和管理能力,才能实现确定性的发展和高质量的发展。展望未来,行业出清之后,市场必然回归供求再平衡,优秀的房企也将迎来新一轮的发展契机,在确定性中实现高质量发展!